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Des conditions d’emprunt durcies pour le crédit immobilier

Mise en ligne le 22/02/2021 à 17:30

2021, une année compliquée pour les emprunteurs d’un crédit immobilier ?

La crise sanitaire actuelle a impacté certaines activités plus que d’autres. Pour ces personnes fortement touchées, accéder à un crédit immobilier risque d’être plus difficile. Les conditions d’accès, durcies par les recommandations de la Banque de France, ont pour but de renforcer la vigilance des banques quant à ces profils estimés plus à risque. 

Un marché en croissance

Les ménages français ont vu, au cours de ces cinq dernières années, un marché de l’immobilier en croissance développant ainsi l’accessibilité à la propriété. Les taux d’intérêts bas y sont pour beaucoup car nombre d’acquéreurs ont vu cela comme une occasion d’acquérir le bien immobilier dont ils rêvaient. Quelques critères tels qu’un revenu stable et un emploi pérenne étaient cependant nécessaires, mais les banques ont fortement répondu à la demande de ces futurs acquéreurs. Ainsi, en 2019, c’est plus d’un million de transactions immobilières qui ont été enregistrées. 

Conséquence de cette envolée de l’immobilier : les prix ont suivi cette tendance et se sont vu augmenter. Les différents confinements n’ont par ailleurs pas complètement stoppé ce marché de l’immobilier puisqu’en 2020, 5,4% de croissance ont été enregistrés pour le crédit immobilier. La Banque de France appelle à calmer cette tendance et à revoir les bonnes pratiques afin de limiter l’endettement des ménages français, considérés aujourd’hui comme l’un des plus élevés de la zone euro. 

Des conditions réellement assouplies ?

En décembre dernier, le HCSF proposait ses nouvelles recommandations pour le marché du crédit immobilier 2021. Ces mesures ont pour objectif d’adapter les conditions d’emprunt en fonction des évolutions du marché et de la conjoncture. Ainsi, plusieurs mesures d’assouplissement ont été adoptées. Principale mesure, les banques ne peuvent prêter lorsque le taux d’endettement de l’emprunteur est supérieur à 35% contre 33% auparavant. Dans l’immense majorité des acquisitions, la durée de prêt maximale reste de 25 ans sauf pour les achats dans le neuf ou elle grimpe à 27 ans. Troisième mesure, le coût de l’assurance emprunteur est intégré au calcul du taux d’effort ce qui augmente le taux d’endettement. 

Enfin, le HCSF précise que les banques disposent d’un seuil de souplesse de 20% pour déroger à ces mesures. 
D’ici l’été, toutes ces recommandations deviendront des mesures obligatoires, réglementées d’un point de vue juridique. Pourtant, les professionnels du financement estiment que leur gestion d’octroi de prêt est saine. En aucun cas ils mettent leurs emprunteurs en difficulté pour distribuer des prêts immobiliers à tout prix. 

La crise va limiter l’octroi d’un crédit immobilier

Les banques n’auront pas d’autres choix que de respecter les mesures sous peine de sanction. Conséquence directe, les dossiers les moins solides seront plus facilement refusés par les banques qui ne disposent pas d’une marge de manœuvre très large. Leur stratégie va donc s’articuler autour des meilleurs dossiers de prêt. Les jeunes emprunteurs comme les primo-accédants seront ainsi fortement pénalisés car ils présentent un profil à risque et un apport personnel souvent limité. 

La crise va également renforcer la vigilance des banques quant au profil des emprunteurs et au dossier qu’ils présenteront. Le secteur d’activité dans lequel évolue un futur emprunteur sera ainsi l’un des critères déterminants pour la banque. Évidemment, les secteurs de la restauration, du tourisme ou encore de l’évènementiel seront largement scrutés par les banques. Elles étudieront avec attention les résultats de l’entreprise qui emploie l’emprunteur. Le risque est logiquement de voir la demande de crédit immobilier refusée car les risques inhérents au secteur d’activité seront trop importants pour la banque.
 
Malgré un marché où les conditions se durcissent, l’engouement des ménages Français pour l’achat immobilier reste intact. En revanche, il sera intéressant d’analyser leur comportement afin de voir si la persistance de la crise impacte l’envie des emprunteurs de concrétiser leur projet immobilier.