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Depuis la loi de finances promulguée mi-février 2025, un dispositif exceptionnel permet aux familles de soutenir l’achat ou la rénovation énergétique d’un logement sans payer de droits de donation. Parents, grands-parents, arrière-grands-parents – voire oncles et tantes dépourvus de descendance – peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € chacun à un proche. Au total, un même bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € dans ce cadre, sans aucune fiscalité, à condition que les fonds soient versés avant le 31 décembre 2026.
La mesure concerne plusieurs générations : les enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants du donateur, mais aussi les neveux et nièces lorsque celui-ci n’a pas d’héritier direct. Chaque don doit être affecté, dans les six mois qui suivent son versement, soit à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, soit à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Dans les deux cas, le logement doit être occupé en résidence principale – ou loué comme tel à un tiers – pendant au moins cinq ans. Le texte précise que toute location à un membre du même foyer fiscal ferait tomber l’exonération.
Ce coup de pouce temporaire ne vient pas rogner les abattements « classiques » de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Concrètement, un parent peut donc donner 200 000 € à son enfant : 100 000 € au titre de l’abattement permanent et 100 000 € au titre du dispositif immobilier, sans qu’aucun droit ne soit dû.
Pour profiter de l’exonération, il suffit de matérialiser le don (par virement ou chèque daté et annoté comme « don manuel spécial art. 790 AA bis CGI »), puis de le déclarer au fisc via le formulaire n° 2735 dans le mois suivant. L’administration pourra exiger, jusqu’en 2032, la promesse de vente, l’acte notarié ou les factures de travaux prouvant la bonne affectation des sommes.
Rappelons enfin deux écueils à éviter : ne pas dépasser le délai de six mois pour utiliser l’argent et respecter scrupuleusement l’obligation d’occupation ou de location à un tiers pendant cinq ans. Passé ces garde-fous, cette exonération temporaire offre un relais financier précieux : elle allège l’effort d’apport, réduit le coût du crédit et, en période de marché immobilier tendu, peut faire la différence pour décrocher le logement convoité. Les candidats à l’achat ou à la rénovation ont donc tout intérêt à se rapprocher rapidement d’un notaire ou d’un conseiller patrimonial : la fenêtre se refermera fin 2026.
