GUIDE PRÊT IMMOBILIER 2018

Quels sont les différents types de prêts immobiliers :

Le prêt amortissable (prêt immobilier classique)

Le prêt amortissable est par définition un prêt immobilier classique. Le remboursement du capital est étalé dans le temps avec une durée de 20 à 25 ans mais cela peut parfois aller jusqu’à 30 ou 35 ans.

Il n’y a pas de montant prédéfini, mais la valeur du prêt dépend dans la plupart du temps du montant de vos ressources.

Si vous souscrivez à ce type de prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Au fil de votre remboursement, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêt diminue.

Les taux d’intérêt de ce type de prêt peuvent être fixes, variables ou modulables :

- Quand le taux est fixe : les mensualités ne changent pas, elles sont constantes du début à la fin de votre crédit.

- Quand le taux est variable : les mensualités peuvent augmenter comme diminuer car les taux sont constamment révisés.

- Quand le taux est modulable : le taux varie en fonction de votre situation financière.

Si vous souhaitez vous diriger vers un taux variable mais que vous avez peur de subir une hausse trop importante, vous pouvez opter pour un taux capé !

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Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro concerne les logements neufs ou anciens avec une charge de travaux qui doit représenter au moins 25% du coût total de l'acquisition. Si vous souscrivez un prêt à taux zéro, vous ne remboursez que le capital emprunté, il n’y a pas d’intérêts à payer. Le PTZ a une durée maximale de 20, 22 ou 25 ans. Il est constitué d’une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité.

Pour souscrire à ce type de prêt, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui se définit en fonction du nombre de personnes qui composent votre ménage et l’emplacement géographique de votre bien (la France est découpée en 4 zones ; A, B1, B2 et C)

En 2018, le prêt à taux zéro enregistre quelques modifications.

Dans l’immobilier neuf, le prêt à taux zéro est maintenu dans les zones A et B1 jusqu’à fin 2021 avec une quotité inchangée de 40% du montant de l’opération immobilière. Pour les zones B2 et C, le PTZ est également maintenu mais jusqu’ à fin 2019 avec une quotité réduite à 20%.

Dans l’ancien, le prêt à taux zéro est maintenu dans les zones rurales (B2 et C) jusqu’au 31 décembre 2021 sous condition de réaliser des travaux important dans votre logement. La quotité de 40% ne bouge pas. En revanche, le PTZ dans l’ancien est exclu des zones urbaines (A, A bis et B1).

Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique de votre logement. Ce prêt est accessible à tous les propriétaires, que vous soyez occupant ou non. Toutefois, il faut impérativement que votre logement est été construit avant le 1 er janvier 1990.

Les travaux que vous souhaitez réaliser doivent concerner :

  • L’isolation de votre toiture
  • L’isolation de vos murs donnant sur l’extérieur
  • L’isolation de vos fenêtres et portes donnant sur l’extérieur
  • L’installation d’un chauffage qui utilise des énergies renouvelables
  • L’installation d’une production d’eau chaude sanitaire qui utilise les énergies renouvelables
  • Des travaux de réhabilitation de votre système d’assainissement non collectif par le biais de dispositifs qui ne consomment pas d’énergie
  • Des travaux qui permettent d’atteindre une performance énergétique globale minimale de votre logement déterminée par une étude thermique réalisée par un bureau d’étude thermique.

Le montant maximal accordé est de 30 000 €. Le prêt est remboursable sans intérêt sur une durée maximale de 15 ans (pour les travaux les plus fastidieux).

Enfin, il faut savoir que vous êtes dans l’obligation de justifier que vos travaux aient bien été réalisés dans un délai de 3 ans après l’octroi du prêt.

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Le prêt in fine :

Le prêt in fine est un prêt dont le remboursement s’effectue en deux temps. Il a une durée comprise entre 3 et 15 ans et un capital minimal de 21 500 €. Pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Arrivé à échéance, vous remboursez (en une fois) la totalité du capital initialement emprunté.

Afin de vous aider à réunir la somme qui vous permettra de rembourser la totalité du capital emprunté, la banque vous impose un versement d’un montant prédéterminé sur un produit d’épargne tel que l’assurance-vie. Au moment de votre souscription, vous aurez l’obligation de souscrire parallèlement une assurance invalidité-décès. Celle-ci couvrira vos héritiers en cas de décès pendant la durée du prêt. L’assurance décès remboursera la banque ce qui permettra à vos héritiers de récupérer le bien totalement payé.

Le prêt in fine est principalement destiné aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier dans le but de le louer. Il peut aussi bien être souscrit par un particulier que par un professionnel.

Le prêt multipalier (prêt lissé) :

Fort du constat que les ménages ont souvent besoin de cumuler plusieurs prêts immobiliers pour réaliser leur acquisition immobilière, le prêt multipalier a été mis en place.

Il consiste à lisser les mensualités des différents crédits auxquels vous avez souscrit dans le cadre de votre acquisition immobilière. De façon concrète, le prêt multipalier va vous permettre, en tant qu’emprunteur, de fusionner tous vos prêts immobiliers afin d’obtenir une seule mensualité identique durant toute la durée de l’emprunt. En outre, lisser vos mensualités va vous permettre de diminuer votre taux d’endettement, de maitriser votre budget et de diminuer le cout de votre crédit (charges d’intérêts réduites).

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Le Prêt à l’accession sociale dît « PAS » se différencie d’un prêt immobilier classique, il est exclusivement destiné à favoriser l’accession à la propriété et le premier achat d’une résidence principale.

Ce prêt ne peut vous être accordé que par un établissement financier qui a passé une convention avec l’Etat pour financer la construction d’un logement neuf, l’achat d’un logement ancien ou des travaux d’amélioration du logement (coût minimum de 4000 euros).

Il faut savoir que ce prêt peut financer jusqu’à la totalité du coût de l’opération. Il peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 25 ans. Dans certains cas, il peut même s’étendre sur une durée de 35 ans.

Pour souscrire à ce type de prêt, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui se définit en fonction du nombre de personnes qui composent votre ménage et de l’emplacement géographique de votre bien (la France est découpée en 4 zones ; A, B1, B2 et C).

Ce prêt s’adresse principalement aux personnes qui souscrivent plusieurs crédits pour acheter un bien immobilier.

Le prêt 1 % employeur dît prêt action logement

Si vous êtes salarié dans une entreprise de plus de 10 salariés, il faut savoir que votre statut vous permet de profiter d’avantages non négligeables dans le domaine immobilier grâce au dispositif du 1 % employeur.

En effet, toutes les entreprises d’au moins 10 salariés doivent reverser sous forme de cotisations, et au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 % de la masse salariale.

Comment expliquer l’incohérence avec le montant de la contribution soit 0,45 % et le nom du dispositif 1 % logement ? Le montant de la contribution a été baissé en 1992 mais le nom est resté inchangé.

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Afin de profiter de ce dispositif, le logement que vous souhaitez acquérir doit être :

  • Neuf (construction ou achat d’un logement neuf, achat d’un terrain à construire)
  • Ancien sans travaux

Enfin, votre projet d’acquisition doit avoir pour but de devenir votre résidence principale, celle de vos descendants/ascendants ou de votre conjoint et doit avoir un niveau énergétique de type D minimum.

Il faut savoir que ce prêt peut financer jusqu’à 30 % maximum du montant total de l’opération. Le taux peut varier en fonction de vos ressources et de la situation géographique de votre bien.

Le prêt conventionné 

Le prêt conventionné est l’unique prêt qui vous donne accès à l’aide personnalisée au logement. Il peut vous être accordé par tous les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l’Etat.

Ce type de prêt peut vous permettre de financer la totalité de votre opération financière que ce soit l’acquisition de votre résidence principale (logement qui doit être occupé au moins 8 mois dans l’année par le propriétaire, ses descendants/ascendants ou son conjoint), qu’il s’agisse d’une construction, d’achat de terrain (acquis depuis moins de trois ans) ou d’un logement neuf ou ancien.

Pour souscrire à ce prêt immobilier, aucune condition de ressources n’est demandée. Le prêt peut avoir une durée de 5 à 35 ans. Le taux d’intérêt se base sur la durée de votre emprunt et selon le type de taux (fixe ou variable).

En plus de vous donner l’accès à l’aide personnalisée au logement, il vous offre des avantages non négligeables tels que des réductions sur les frais de dossiers et les frais d’actes notariés.

Le prêt CEL et PEL

Le compte épargne logement dît (CEL) et le plan d’épargne logement dît (PEL) permettent de bénéficier du prêt épargne logement.

Il faut savoir que toute personne, qu’elle soit majeure ou mineure, peut souscrire à ces produits d’épargne qui sont fortement promus par les banques. Ils se démarquent par leurs spécificités. En effet, ils se déroulent en deux étapes, ils vous permettent dans un premier temps d’épargner et ensuite d’emprunter avec un taux fixé dès l’ouverture de votre produit d’épargne.

Si on détaille davantage sur ces produits d’épargne, le CEL possède un faible taux de rémunération (0,50 %), un montant maximal de 15 300 € (ce qui est peu élevé) mais un taux de prêt qui s’avérer intéressant.

Quant au PEL, il offre un taux de rémunération attractif (1,5 % depuis février 2016), un plafond maximal de 61 200 € (ce qui est intéressant) mais une obligation d’épargner pendant 4 ans. Quand vous souscrivez, vous vous engagez à réaliser des versements de façon périodiques (le montant est fixé dans le contrat). La durée maximale est de 10 ans, passé ce délai, vous ne pouvez plus effectuer des versements mais votre PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans.

Les particuliers ouvrant un plan épargne logement (PEL) en 2018 se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30% sur les intérêts de leur PEL dès la première année.

Tous les PEL ouverts avant 2018 gardent leur fiscalité actuelle : Les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 continueront à être exonérés d’impôts sur le revenu jusqu’à leur 12ème anniversaire. Au-delà de ces douze ans, les intérêts produits par le PEL seront imposés.

Le prêt relais 

Le prêt relais vous permet de financer votre nouvelle acquisition le temps que vous vendiez votre ancien logement. Fort du constat qu’il est difficile de faire coïncider la date de vente de votre bien avec l’achat d’un nouveau logement. Le prêt relais va vous permettre d’avoir le temps nécessaire pour vendre votre bien. Votre établissement bancaire va vous avancer la somme dont vous avez besoin pour payer votre nouveau logement (cette avance va de 50 à 80 % du prix du bien immobilier que l’emprunteur met en vente).

Il existe trois types de prêts relais :

- Le prêt relais « sec » : Il s’agit d’un prêt relais accordé sans crédit immobilier complémentaire. Dans ce type de cas, on imagine que votre ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le bénéfice de votre vente, suffise à lui seul à couvrir intégralement l’achat de votre nouveau logement.

- Le prêt relais « adossé » : La majorité des bénéficiaires souhaitent, dans la plupart du temps, acheter un bien plus cher, plus grand alors qu’ils n’ont pas finis de rembourser leur prêt immobilier initial. Si vous êtes dans ce cas, une solution s’offre à vous ; le prêt relais « adossé ». Il permet de coupler le prêt relais avec le crédit immobilier auquel vous avez souscrit. Tant que la vente de votre bien n’a pas été faite, vous payez à la fois les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de votre crédit immobilier. Une fois votre bien vendu, vous n’avez plus qu’à rembourser votre prêt relais et payer les mensualités de votre prêt immobilier. Il faut savoir que vous avez que 24 mois maximum pour rembourser votre prêt relais.

- Le prêt relais « intégré » : Le prêt relais « intégré » consiste à ne souscrire qu’un seul prêt global, sur le long terme comme un prêt immobilier classique. Ce qui est un point non négligeable car cela vous enlève le stress de la date butoir. Toutefois, ce type de prêt est plus compliqué à assumer car le remboursement commence dès la souscription.

Le prêt location-accession (PSLA)

Le prêt location-accession permet aux ménages possédant des revenus modestes d’accéder à la propriété. Ce dispositif leur offre la possibilité, sous certaines conditions, d’acquérir un logement avec des conditions avantageuses après une phase locative (de 1 à 4 ans). Ce prêt social est accessible aux ménages seulement s’ils s’achètent leur logement situé dans une opération agréée par l’état et sous certaines conditions de ressources.

Qu’entends-t-on par conditions de ressources ?

Les ménages qui ont accès au PSLA doivent avoir des revenus inférieurs à certains plafonds de ressources qui sont fixés en fonction du nombre de personnes qui composent le ménage et la situation géographique du bien immobilier.

Le PSLA offre aux ménages de nombreux avantages tels qu’une TVA réduit à 5,5 %, une baisse du prix d’au moins 1 % par année de location et une diminution des frais notaires.

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Domiciliation des revenus

A compter du 1er janvier 2018, si la banque avec qui vous négociez l’obtention d’un prêt immobilier veut vous obliger à ouvrir un compte courant pour domicilier vos revenus elle doit, en contrepartie, vous proposer plusieurs avantages comme un taux crédit immobilier préférentiel. La contrepartie est donc désormais inscrite dans la loi pour les contrats de prêt immobilier contractés en 2018. Autre modification, l’obligation de domiciliation des revenus est limitée à 10 ans après lesquels, vous pourrez choisir un autre établissement bancaire.

Les plus-values immobilières

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Dès le 1er janvier 2018, la taxation immobilière pour les résidences secondaires ou dans l’investissement locatif passe de 34.5% à 36.2%. Pour rappel, les résidences principales sont exonérées de la taxation sur la plus-value immobilière.

Crédit d’impôt transition énergétique (CITE)

Lorsque vous entreprenez des travaux pour améliorer la performance énergétique de votre habitation, vous pouvez sous certaines conditions, profiter du crédit d’impôt transition énergétique.

Certaines modifications entrent en vigueur dès le 1er janvier 2018. Le taux du crédit d’impôt est ramené à 15% au lieu de 30% pour les dépenses d’acquisition d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée donnant sur l'extérieur ou pour des travaux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Les chaudières à fioul sont exclues de ce dispositif à compter du 1er janvier 2018 sauf celles à très haute performance énergétique définies par arrêté. Dans ce cas, les particuliers peuvent bénéficier du CITE à 15% jusqu’au 30 juin 2018.

Le montant des dépenses énergétiques est limité à 8 000 euros pour une personne seule, 16 000 euros pour un couple plus 400 euros par personne à charge supplémentaire sur une période de 5 ans.

Le CITE est destiné aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuits domiciliés en France dont le logement a été construit il y a plus de 2 ans.

Enfin, vous avez la possibilité depuis le 1er mars 2016, de cumuler l’éco-PTZ avec le CITE sans condition de ressources.

Le prêt Paris logement 0 %

La ville de Paris a mis en place le prêt paris logement 0 %. Il permet aux parisiens d’accéder à la propriété.

Ce prêt est accordé sous certaines conditions :

  • Le ménage doit justifier d’un an de résidence principale à Paris
  • Il ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale
  • Le montant total de ses emprunts, d’une durée minimale de 5 ans, doit représenter au moins 90 % du prix du logement hors frais de notaire et travaux).
  • Ses revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources.

Comment le montant auquel vous avez le droit est calculé ?

Le montant est calculé en fonction du nombre de personnes qui composent votre ménage, si vous êtes seul, vous aurez le droit à 24.200 €. Si vous êtes deux ou plus, vous avez le droit à 39.600 €.

Enfin, il faut savoir que tous les organismes qui ont passé une convention avec la ville de Paris peuvent vous proposer ce type de prêt.

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