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Frais de prêt immobilier

Au sein d’un prêt immobilier, les taux d’intérêt et l’assurance emprunteur ne sont pas les seules charges à financer par l’emprunteur. S’acquitter du montant des frais de prêt immobilier est l’une des formalités essentielles d’un emprunt immobilier. On retrouve notamment les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de notaire et si vous faites appel à un courtier, des frais de courtage. Le-Partenaire.fr vous explique le fonctionnement de tous ces frais, quand les payer et comment les négocier.

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Durée du crédit Mensualité Taux d'intérêt Coût total du crédit
10 ans 0,64 %
15 ans 0,77 %
20 ans 0,91 %
25 ans 1,06 %
30 ans 2,10 %

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Les frais de notaire

Concrétiser un projet de vie tel qu’un achat immobilier nécessite généralement la souscription d’un prêt immobilier auquel viennent s’intégrer un taux d’intérêt mais aussi des frais divers qui viennent alourdir le coût total du crédit immobilier. Parmi ces frais de prêt immobilier, on retrouve les frais de notaire représentant en moyenne 7 à 8% du prix du bien immobilier pour les logements anciens et 2 à 3% pour les biens neufs. Sauf exception, le coût des frais sera toujours à la charge du futur propriétaire. Le montant des frais de notaire est le plus élevé de tous les frais de prêt immobilier.

Contrairement à ce que peuvent penser de nombreux acquéreurs, l’intégralité du montant des frais de notaire ne revient pas à l’agent public. Pour bien comprendre de quoi ils se composent, il convient de les diviser en trois grandes parties : les droits de mutation, les frais annexes et les honoraires du notaire.

Premièrement on retrouve les droits de mutation ainsi que la contribution de sécurité immobilière pour la publicité foncière. Des taxes imposées par l’État, directement prélevées au notaire pour être versées au FISC. Les droits de mutation occupent la part la plus importante au sein des frais de notaire. En effet, ils s’élèvent à 5,09% ou 5,80% du prix du bien selon le département.

Cependant, il faut savoir que les frais de notaire dans l’ancien et les frais de notaire dans le neuf ne seront pas identiques et pourront être plus ou moins élevés selon la typologie du bien. En effet, il est possible d’obtenir des frais de notaire réduits notamment grâce à une diminution conséquente du coût des droits de mutation.

Par ailleurs moins coûteuse, la contribution de sécurité immobilière pour la publicité foncière représentera tout de même 0,10% du prix de vente. Des pourcentages qu’il est indispensable de connaître pour pouvoir calculer le montant des frais de notaire de sa future acquisition et par conséquent anticiper le coût total des frais de son prêt immobilier.

En plus des taxes versées à l’État, deux types d’émoluments viennent s’ajouter aux frais de notaire. On retrouve les honoraires du notaire correspondant à sa rémunération ainsi que les émoluments liés aux coûts des frais qu’il a pu avancer pour mener à bien le projet de son client (frais de déplacement, paiement des différents intervenants, paiement de pièces administratives). Vous trouverez ci-dessous comment est fixée sa rémunération parmi le coût total des frais de notaire appliqué et quel que soit l’endroit où se trouve le bien vendu.

Fourchette de prix Pourcentage Montant additionnel (sur une base de 250 000 €)
jusqu'à 6 500 € 3.945% 256,43 €
de 6 501 € à 17 000 € 1.627% 170,84 €
de 17 001 € à 60 000 € 1.085% 466,55 €
de plus de 60 000 € 0.814% 1 139,60 €

Frais de dossier crédit immobilier

Parmi les frais de prêt immobilier incontournables lors d’une acquisition, on retrouve les frais de dossier. Ces charges sont variables selon les établissements bancaires et le type de prêt contracté. Parfois, certaines banques offrent les frais de dossier mais dans tous les cas, ils peuvent être négociés.

Frais de dossier crédit immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Pour le traitement de votre de demande, la banque vous demandera des frais de dossier. En effet, elle consacre un temps important à analyser tous les éléments qui composent votre demande de crédit. Elle veillera à ce que les bulletins de salaire, les relevés de compte et les déclarations d’impôts soient cohérents. En somme, le montant des frais de dossier d’un crédit immobilier permettra de couvrir l’ensemble des coûts associés à son traitement.

A combien s’élèvent les frais de dossier d’un crédit immobilier ?

Généralement les frais de dossier représentent entre 1% et 1,5% du coût total du prêt immobilier soit un montant compris entre 500€ et 1 500€. Avant la signature de votre crédit, vous pouvez consulter le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), un indicateur délivré par la banque et qui prend en compte le coût des frais de dossier. Celui-ci englobe dans son calcul le taux d’intérêt nominal, l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de courtage, les frais de dossier… Cependant, il convient d’être vigilant et de savoir que le TAEG ne prend pas en compte le coût des frais de notaire. Pensez donc à calculer le montant des frais de notaire et à l’additionner à cet indicateur pour obtenir le coût total de votre crédit immobilier.

Frais dossier crédit immobilier : quand faut-il les payer ?

Les frais de dossier d’un crédit immobilier peuvent être financés de deux manières :

  • Grâce à l’apport personnel qui finance également les frais de notaire
  • En étant intégrés dans le prêt immobilier si vous ne disposez pas d’apport immobilier

Dans le cas où les frais de dossier sont inclus dans l’emprunt, c’est au moment de la première mensualité que vous commencerez à les payer.

Montant des frais de dossier crédit immobilier : comment le négocier ?

Même si les banques demandent quasi systématiquement de payer des frais de dossier lors de la souscription d’un crédit immobilier, il est toutefois possible de les négocier. Ces frais correspondent en effet qu’à une petite partie de la rémunération des banques par rapport aux taux d’intérêts ou à l’assurance emprunteur. Les organismes bancaires se montreront donc plus flexibles.

En baissant le montant de ces frais de dossier, la banque pourra vous convaincre de choisir cet établissement bancaire plutôt qu’un autre. La banque souhaite vous compter comme client et peut être encline à négocier avec vous. Néanmoins, elle n’acceptera pas toujours votre demande.

Pour être en capacité de négocier, il est important de respecter plusieurs critères :

  • Présenter un beau dossier de prêt : plus il est simple à traiter, moins les frais seront élevés. Ainsi, fournir un apport personnel conséquent (20%), posséder une situation professionnelle stable avec des revenus confortables et un faible taux d’endettement sont autant d’atouts dans votre manche pour réduire le montant des frais de dossier.
  • Être client de votre banque depuis plusieurs années peut également faciliter la négociation.
  • Faire jouer la concurrence en proposant à votre banque d’autres propositions de crédit est vivement conseillé pour faire baisser le coût des frais de dossier d’un crédit immobilier.

Faut-il payer des frais de dossier en cas de refus de prêt immobilier ?

Chaque demande de prêt nécessite une analyse de la banque et donc des frais de dossier. Toutefois, en cas de refus de votre demande il est très fréquent que la banque ne vous facture pas les frais de dossier d’un crédit immobilier.

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Frais de garantie d’un prêt immobilier

En plus de l’assurance emprunteur, l’emprunteur doit garantir son emprunt immobilier dans le cas où il n’est plus en capacité de rembourser son crédit. Pour cela, des frais de garantie sont obligatoirement à payer car ils constituent un gage de sécurité pour la banque qui sera remboursée de son prêt quoi qu’il arrive.

Lors de votre rendez-vous avec le banquier, quatre types de frais de garantie seront proposés et vous choisirez l’option qui vous convient le mieux :

  • Caution : en cas d’impayés, un organisme de cautionnement se porte garant des emprunteurs. Autre possibilité, le garant peut être une personne physique uniquement si son patrimoine le permet.
  • Hypothèque : si l’emprunt immobilier n’est pas remboursé, la banque est en droit de saisir le bien acheté puis de le vendre aux enchères afin de récupérer la somme prêtée. L’emprunteur devra alors payer la taxe de publicité foncière ainsi que les frais d’enregistrement au bureau des hypothèques.
  • Privilège du prêteur de deniers (PPD) : le fonctionnement est sensiblement identique à l’hypothèque : en cas de non-remboursement du prêt, le bien peut être saisi et vendu aux enchères. Dans ce cas, c’est la part du capital restant dû par rapport au montant total de la revente qui est prélevé par la banque. Principale différence avec l’hypothèque, le PPD est dispensé de la taxe de publicité foncière.
  • Nantissement : il s’agit pour un emprunteur d’affecter des biens incorporels à la garantie d’une dette dont il doit s’acquitter. Plus précisément, cela concerne les fonds de commerce, les contrats d’assurance vie, le solde de compte bancaire… Ainsi, en cas de défaut de paiement, le créancier qui détient le nantissement pourra vendre ces biens incorporels et se rembourser sur le prix en priorité par rapport à tous les autres créanciers.

Quel est le montant des frais de garantie ?

Le coût des frais de garantie varie selon le type de garantie et la valeur de l’emprunt immobilier. Pour une hypothèque et un PPD, les frais de garantie correspondent aux frais qu’appliquera le notaire car l’intervention du professionnel est nécessaire. Une hypothèque coûte environ 2% de la somme empruntée.

Pour ce qui est de la caution, les frais seront égaux au prix pratiqué par l’organisme de cautionnement, généralement compris entre 150 et 600 euros auxquels s’ajoute une contribution au fond commun égale à 0,8% du montant du crédit.

Le montant des frais de garantie peut représenter une somme importante sur le coût total de votre emprunt. Il est alors essentiel de tenir compte du coût des frais de prêt immobilier dans vos calculs pour être certain que vos mensualités seront adaptées à vos ressources.

Les frais de courtage

Un projet immobilier peut être caractérisé comme un moment de vie important puisqu’il nécessite un investissement élevé. Cependant, les démarches peuvent s’avérer longues et complexes nécessitant une véritable expertise. Pour envisager leur projet sereinement, certains préfèrent s’orienter vers un courtier en crédit immobilier qui saura apporter ses conseils et négocier les meilleures conditions d’emprunt possibles. Pour profiter de ces services, dans la plupart des cas des frais de courtage seront demandés et viendront s’ajouter aux frais de prêt immobilier.

Pourquoi un courtier demande des frais de courtage ?

La négociation du meilleur taux d’intérêt, des meilleures conditions de crédit, l’accompagnement des clients et la construction du dossier de crédit sont évidemment des services payants entraînant des frais de courtage. S’ils permettent de rémunérer son expertise, les frais de courtage sont aussi nécessaires pour couvrir les frais d’installation (droits d’entrée, licence…) et de fonctionnement (loyer, marque…) auxquels les courtiers sont soumis.

Comment le courtier est-il rémunéré ?

Lors du traitement d’un dossier de crédit, la rémunération du courtier peut être divisée en deux. On retrouve le coût des frais de courtage à la charge de l’emprunteur ainsi que la commission payée par la banque.

Ils peuvent être inclus dans le prêt immobilier ou être payés directement par l’emprunteur. Par ailleurs, si vous ne souhaitez pas passer par un courtier, c’est le banquier qui sera rémunéré pour avoir pris en charge la gestion de votre dossier et les tâches administratives qui en découlent.

A noter que le courtier ne sera rémunéré uniquement lorsque le prêt bancaire aura été accepté et que les clients auront obtenu leur financement.

Quel est le montant des frais de courtage ?

Ces frais de courtage considérés comme des frais de prêt immobilier seront différents d’un courtier à l’autre puisque ses honoraires ne seront pas toujours équivalents. Mais ce n’est pas tout, généralement ils seront amenés à varier en fonction d’autres critères tels que le montant du crédit immobilier contracté, la complexité du dossier, le taux d’intérêt négocié ou encore le temps passé pour traiter la demande de financement.

Cependant, on estime que la commission bancaire versée par la banque au courtier sera de l’ordre de 1 à 5% du montant total du crédit. A cela s’ajoutent des frais de courtage payés par l’emprunteur, atteignant en moyenne 1 500 euros.

Depuis début 2013, les courtiers sont dans l’obligation de faire preuve de transparence à l’égard de leurs clients, en annonçant le montant des frais de courtage et comment il est calculé. Ils doivent aussi mentionner les commissions versées par les banques. Grâce à cela, les emprunteurs peuvent renoncer ou non à passer par un courtier s’ils estiment que les honoraires sont trop élevés.

Courtier en ligne : aucun frais de courtage ?

Pour alléger vos frais de prêt immobilier, il peut être opportun de se tourner vers des courtiers en ligne qui ne demandent pas toujours de frais de courtage. Ils seront simplement rémunérés par la commission bancaire. Cela vous permet de profiter de ses services sans avoir à payer la totalité des démarches administratives entreprises.

Pour entrer en relation avec ce type de courtier vous devez généralement réaliser une simulation prêt immobilier. Celle-ci lui permettra d’identifier votre profil pour par la suite commencer à vous proposer la meilleure offre du marché. Il vous sera nécessaire de renseigner diverses informations relatives à votre projet immobilier et à votre profil emprunteur : somme du crédit que vous souhaitez emprunter, vos revenus, nombre d’enfant(s) à charge, nombre de crédits en cours, bien immobilier trouvé ou non…