Rechercher un bien immobilier
Vous avez récemment entrepris un projet immobilier et il est maintenant l’heure de vous informer sur le montage de votre dossier de prêt immobilier. Sachez qu’avant de réunir tous les documents nécessaires à sa création, vous pouvez réaliser une simulation prêt immobilier en ligne pour connaître approximativement le montant que vous pourrez emprunter.
La constitution de votre dossier de prêt immobilier se déroule en deux étapes distinctes. Dans un premier temps, vous devrez fournir quelques justificatifs permettant de calculer votre capacité d’emprunt, puis dans un second temps vous devrez constituer l’intégralité du dossier de banque.
Du fait de sa complexité, Le-Partenaire.fr a décidé de vous accompagner afin que vous n’omettiez pas de fournir un document à la banque, nécessaire à la présentation d’un bon dossier de prêt immobilier.
Monter son dossier de prêt immobilier peut être une étape fastidieuse, mais bien qu’inévitable, elle ne devra pas être renouvelée à plusieurs reprises. En effet, généralement les établissements bancaires demandent les mêmes pièces justificatives, vous aurez besoin de les réunir seulement une seule fois, même si vous envisagez de démarcher différentes banques. Il faut tout de même savoir que lors de la consultation de votre dossier de crédit, vous devrez présenter les documents originaux.
Dans un premier temps, pour le montage du dossier de prêt immobilier il conviendra d’apporter les éléments qui permettent de vous identifier et d’apporter toutes les informations sur votre situation familiale. Si vous décidez de souscrire votre prêt immobilier à deux, il faudra bien évidemment fournir les pièces justificatives de chaque emprunteur. Voici les justificatifs incontournables du dossier :
Après avoir justifié votre identité, il sera nécessaire de prouver au sein du dossier de banque que vous disposez de revenus stables en fournissant des justificatifs relatifs à votre situation professionnelle. En fonction de votre statut, les documents justificatifs du dossier seront différents.
Les établissements bancaires ne vont pas considérer uniquement vos revenus professionnels pour définir le montant de votre prêt immobilier et le taux d’intérêt dont vous allez pouvoir bénéficier. C’est pourquoi d’autres justificatifs permettant de connaître vos ressources financières non professionnelles vous seront demandés :
Enfin, il faudra prouver aux établissements bancaires que vous avez bel et bien un projet immobilier et que votre demande de prêt permettra de le financer. A savoir que l’emprunt ne pourra être accordé uniquement lorsque vous aurez trouvé le logement que vous souhaitez acquérir. Les justificatifs suivants vous seront demandés :
En fonction de votre situation, les justificatifs du dossier peuvent être différents, mais il faut toujours garder à l’esprit qu’il sera toujours préférable d’apporter un maximum de documents permettant de rassurer les banques et de prouver que vous disposez d’une bonne situation financière. Par exemple, vous pouvez ajouter vos livrets d’épargne bancaire, votre assurance vie…
Lorsque vous êtes un indépendant ou en contrat à durée déterminée, vos chances sont moindres pour obtenir votre prêt immobilier puisque votre situation professionnelle est moins stable qu’un salarié en CDI.
Pour bénéficier d’un taux d’intérêt intéressant, ce n’est pas un mythe, il convient de présenter un dossier complet mais aussi de ne pas être un sujet à risque pour les banques. De ce fait, les ménages qui empruntent à deux et disposent d’un CDI sont généralement privilégiés et peuvent profiter de taux compétitifs. Par ailleurs, même si la situation s’avère plus difficile pour les personnes aux revenus modestes, aux indépendants et à ceux en CDD, il sera tout à fait possible de souscrire un crédit immobilier. Il faudra cependant constituer un dossier de prêt immobilier solide et apporter un maximum de justificatifs pouvant jouer en votre faveur.
La constitution de son dossier de banque est une étape décisive pour obtenir son crédit immobilier, mais celle-ci peut s’avérer complexe. Si vous n’avez jamais été familier avec les dossiers administratifs, pas de panique, des courtiers proposent leur service pour vous aider à n’oublier aucun document vous permettant d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Effectivement, grâce à sa connaissance du marché et des attentes des banques il saura vous accompagner, vous faire gagner un temps non négligeable lors du montage de votre dossier de prêt immobilier et sélectionner les documents complémentaires à fournir. Dans le cas où votre statut n’est pas favorable à l’obtention de votre crédit (cdd, indépendant), il mettra tout en œuvre pour montrer que la gestion de vos comptes bancaires est irréprochable et que vos revenus sont réguliers. Le courtier en crédit ne se penchera pas uniquement sur le montage de votre dossier, puisque son cœur de métier repose avant tout sur la mise en concurrence et la comparaison de différentes offres bancaires. En mandatant un courtier en crédit immobilier, vous pourrez ainsi vous affranchir de la lourdeur administrative que représente un prêt immobilier, faire passer votre dossier en priorité, vous guider lors de vos prises de décisions et obtenir un taux d’intérêt compétitif.
Un dossier de banque bien monté est très important pour optimiser vos chances d’obtention, mais il est évident que ce ne sera pas le seul élément pesant sur la balance. Avant de vous accorder votre prêt immobilier, tous les établissements financiers doivent évaluer les risques financiers qu'ils peuvent encourir. Pour cela, ils ont recours au crédit scoring une méthode permettant de mesurer la solvabilité bancaire de l'emprunteur à l’aide d’un score statistique fiable.
Pour l’établir, les banques se basent sur de nombreux critères tels que la situation professionnelle (contrat de travail, salaire, métier, …), la situation personnelle (âge, enfants à charge, état de santé…), la situation financière (épargne, mensualités de crédits, dépenses…) ou encore la situation liée au logement (propriétaire, locataire…). Lors de l’évaluation de ces facteurs ils ne seront pas tous considérés de la même manière, certains auront plus de poids. Par exemple, le salaire perçu aura une importance plus élevée que le métier. A l’issue de cette analyse drastique, la banque attribuera un score à votre dossier.
En fonction du score obtenu, vous pourrez obtenir ou non votre crédit immobilier et bénéficier de conditions plus ou moins avantageuses. Si vous pensez ne pas pouvoir agir sur ce dernier, détrompez-vous, en vous impliquant en amont vous pouvez l’améliorer. Pour cela vous devrez reprendre en main la gestion de vos comptes, en évitant par exemple les découverts bancaires ou encore les chèques sans provision. Au cours des six mois qui précèdent votre demande, évitez les grosses dépenses et privilégiez l’épargne. Par ailleurs, étant donné que l’ancienneté professionnelle est un critère pris en compte dans le calcul des banques, si vous venez d’obtenir un CDI repoussez votre projet immobilier de quelques mois.
On estime qu’une personne est en situation de surendettement lorsqu’elle n’est plus en mesure de rembourser ses dettes bancaires telles qu’un prêt immobilier, un crédit consommation ou encore ses charges liées à la vie quotidienne (loyer, facture d’eau et d’électricité…).
Tous les ménages faisant face à une situation financière difficile ne sont pas forcément en situation de surendettement. Parfois il se peut d’être confronté à des difficultés éphémères pouvant être résolues rapidement en se faisant accompagner. Cependant, lorsque le manquement du paiement des mensualités devient régulier, l’emprunteur peut basculer dans une situation d’endettement et être inscrit à la banque de France.
Lorsque vous ne pouvez plus rembourser vos dettes et que vous êtes dans une situation de surendettement, vous pouvez déposer un dossier à la Banque de France. Après l’examen de votre dossier, la commission jugera s’il est recevable ou non et si vous pouvez profiter de la procédure. Si c’est le cas, à compter de la date où votre dossier est accepté, toutes les saisies qui auraient dû avoir lieu sont suspendues. De plus vous n’aurez plus dans la limite de deux ans à rembourser vos prêts en cours, votre découvert et régler l’ensemble de vos dettes (impôts, loyers, factures impayées, huissier…)
Pendant ces deux années, la commission aura la charge d’analyser précisément la situation financière du dépositaire afin de sélectionner la meilleure option. Dans certains cas cela pourra être un report des dettes, des effacements partiels ou même parfois intégraux. Quand vous possédez un bien immobilier et que vous avez un crédit en cours, la commission se chargera de trouver un terrain d’entente avec vos créanciers.
Lorsque l’on possède un dossier de surendettement, obtenir un prêt immobilier peut s’avérer très complexe. En effet, avant de délivrer le crédit, les banques analyseront la situation de l’emprunteur et être ou avoir été en situation de surendettement montre que vous pouvez rencontrer des difficultés financières et que vous êtes potentiellement un profil à risque. Si elles vérifient chaque dossier de prêt immobilier et qu’elles en refusent, c'est à la fois pour se protéger mais aussi pour protéger l’emprunteur en évitant d’empirer sa situation financière. Cependant, si cela semble compromis ce ne sera pas impossible.
Pour commencer, il conviendra de présenter un dossier de prêt immobilier très complet et de vous montrer transparent quant à votre situation financière en apportant l’ensemble des documents à la banque. Les établissements bancaires se montreront très prudents et évalueront votre solvabilité à l’aide du scoring bancaire. Sans surprise, les personnes en situation de surendettement ayant accumulé des dettes et des découverts auront un mauvais score. De ce fait, leur demande de crédit se verra refusée dans tous les cas. Cependant, ce type d’emprunteur peut se tourner vers d’autres établissements financiers, qui étudieront eux aussi le dossier de prêt immobilier de l’emprunteur ainsi que ses dettes passées, celles en cours ainsi que le montant qu’il souhaite emprunter.
De plus, ils analyseront le reste à vivre, les revenus mensuels du ménage et leur récurrence, si l’emprunteur possède un bien immobilier qu’il peut hypothéquer, etc. S’ils en tirent un bilan positif, alors le dossier de prêt immobilier aura davantage de chances d’aboutir. A l’image des banques, ces établissements financiers jugent aussi les risques qu’ils peuvent encourir et acceptent uniquement les dossiers des personnes ayant une situation stable ainsi qu’un cautionnement ou une hypothèque.
Un emprunt immobilier s’anticipe, notamment en épargnant afin de disposer d’un apport immobilier, une notion qu’il est nécessaire de comprendre en profondeur avant d’investir. Il s’agit d’une somme personnelle qui sera investie dans l’achat du bien. Le plus souvent, l’apport personnel vous permettra de financer les frais du prêt sans avoir à les intégrer dans l’emprunt immobilier. Encore plus aujourd’hui l’apport personnel est une condition de prêt immobilier essentielle pour voir son financement aboutir.
L’épargne de crédit est très appréciée des banques car elle témoigne d’une capacité à gérer efficacement votre argent et donc d’une stabilité. Il faut savoir qu’actuellement, acheter sans apport vous condamne à voir votre demande de prêt immobilier refusée par les banques.
La règle générale est de fournir un apport personnel équivalent à 10% du prix du bien immobilier. Bien évidemment ce montant peut varier selon les établissements de crédit et votre profil.
Selon les spécificités de votre emprunt et les conditions de prêt immobilier, il est parfois conseillé de ne pas fournir votre apport personnel et de le garder pour l’investir dans des placements. C’est notamment le cas lorsque les taux d’intérêts sont extrêmement bas comme ces dernières années. Le coût du crédit étant très faible, il est alors plus rentable d’emprunter à 110% plutôt que de fournir votre apport personnel.
Même si dans certains cas, les banques ne vous demandent pas d’apport immobilier, elles seront toutefois attentives à votre capacité à épargner et vérifieront si vous possédez de l’argent de côté.
Le coût global d’un emprunt immobilier tient compte évidemment du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur, mais les frais de prêt immobilier doivent également être pris en compte. Pour éviter toutes mauvaises surprises quant au montant total à payer, nous vous détaillons les différents frais liés à un emprunt immobilier.
Les frais les plus élevés sont les frais de notaire qui représentent le plus souvent 10% du prix du bien dans l’immobilier ancien. Le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur ne peut être réalisé que par le notaire. Le calcul des frais de notaire tient compte des droits et taxes, débours et honoraires.
Dans l’immobilier neuf, les frais d’acquisition sont bien moins élevés que dans l’ancien puisqu’ils atteignent environ 2 à 3% du prix du bien.
On retrouve également les frais de dossier, indissociables de toute demande de crédit auprès d’une banque qui analyse le dossier. Ces frais sont généralement compris entre 500 euros et 1 000 euros selon la banque et la complexité du dossier.
Troisième type de frais de prêt immobilier à considérer : les frais de garantie. Ces derniers protègent la banque dans le cas où l’emprunteur ne peut payer son crédit. Plusieurs options sont à votre disposition : l’hypothèque, le nantissement et le cautionnement.
Enfin les frais de courtage sont à anticiper également pour prévoir le coût de votre crédit. Si certains courtiers sont gratuits, d’autres appliquent des frais aux alentours de 1 500 euros. Les frais de courtage ne vous sont demandés que lorsque vous signez l’offre de prêt. En cas de refus de la banque ou d’abandon du dossier, le courtier ne sera pas rémunéré et vous n’aurez aucun frais à lui verser.
De nombreuses interrogations entourent cet élément. Sachez que le prélèvement de vos mensualités est à date fixe tous les débuts de mois. Dans l’immobilier ancien, la première mensualité de crédit est le plus souvent versée le mois suivant la signature chez le notaire.
Le remboursement de prêt immobilier tient compte de nombreux éléments détaillés au sein du tableau d’amortissement (montant des intérêts, de l’assurance emprunteur, remboursements du capital…). Plusieurs autres possibilités de remboursement de son emprunt immobilier sont proposées :
De plus, rembourser un prêt immobilier par anticipation nécessite de respecter certains éléments. En effet, il existe des moments plus opportuns pour le faire. Par exemple, solder votre crédit à un an de son échéance n’est pas toujours judicieux car les pénalités seront trop importantes pour le bénéfice obtenu. Effectuer une simulation de remboursement anticipé de prêt immobilier est alors le meilleur moyen de savoir si oui ou non, cette opération est rentable.
Nécessaire mais non obligatoire juridiquement, l’assurance prêt immobilier sécurise le remboursement de l’emprunt immobilier en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité temporaire de travail et d’invalidité permanente de l’emprunteur. L’assurance emprunteur constitue donc une condition de prêt immobilier à laquelle vous devez vous soumettre car sans cette dernière votre demande de crédit ne sera acceptée.
Plus précisément, cette assurance de prêt prend en charge vos mensualités lorsque vous vous trouvez dans l’une des situations citées. La banque est donc prémunie en cas de défaut de remboursement et vous êtes assuré de pouvoir rembourser votre emprunt même en cas de perte de revenus.
Si vous contractez seul votre emprunt immobilier, la quotité d’assurance emprunteur devra être de 100% dans tous les cas. Lorsque vous empruntez à deux, différentes solutions sont envisageables :
L’assurance emprunteur possède évidemment un coût qui dépend de votre âge, du montant emprunté, de votre état de santé et des risques auxquels vous êtes confrontés (fumeur, sports extrêmes, professions à risques…). Le montant de l’assurance de prêt immobilier est intégré à vos mensualités et peut représenter dans certains cas jusqu’à 25% du coût du crédit immobilier. Il est donc essentiel de trouver le meilleur contrat d’assurance afin d’en limiter le coût sur le long terme.
Le choix de l’assurance emprunteur est libre, vous pouvez alors opter pour le contrat d’assurance qui vous sera proposé par votre banque ou choisir un contrat individuel auprès d’un autre organisme. Simuler les différentes offres est le meilleur moyen de trouver un contrat personnalisé et au tarif compétitif.
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