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Prêt immobilier : comment financer un investissement locatif ?

Comme beaucoup de Français, l’investissement locatif vous attire. Entre le développement de votre patrimoine, la perception de revenus complémentaires et la préparation de votre retraite, l’investissement locatif présente de nombreux avantages. Mais ce type de projet nécessite d’être bien préparé pour assurer sa réussite et un bon rendement locatif : Où investir, dans quel type de bien, quel prêt bancaire immobilier contracter, quel dispositif fiscal choisir ? Voici les conseils de Le-Partenaire.fr pour construire efficacement votre projet d’investissement locatif.

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Durée du crédit Mensualité Taux d'intérêt Coût total du crédit
10 ans 0,72 %
15 ans 0,88 %
20 ans 1,01 %
25 ans 1,21 %
30 ans 2,00 %

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Si tout le monde a déjà entendu parler d’investissement locatif, il convient tout de même de le définir précisément. Un investissement locatif consiste pour un particulier, à investir dans l’immobilier pour mettre instantanément en location cette résidence. Le propriétaire du bien n’en est donc pas l’occupant. Cet investissement concerne aussi bien l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un local commercial.

Définir votre objectif d’investissement locatif

Chaque type d’investisseur locatif possède des objectifs différents qui influent sur le type d’investissement à réaliser.

  • Diversifier votre patrimoine
  • Toucher des revenus complémentaires
  • Utiliser ces revenus complémentaires pour acquérir votre résidence principale
  • Anticiper votre retraite
  • Acheter un bien pour réaliser une plus-value
  • Défiscaliser vos revenus

Définir avec précision vos objectifs d’investissement vous guidera dans le type de bien vers lequel investir. Si par exemple vous souhaitez toucher des revenus complémentaires, acquérir un studio pour étudiant est conseillé car le risque de vacance locative est faible.

Dans quelle ville réaliser votre investissement locatif ?

La localisation de votre investissement est certainement le critère de réussite le plus important de votre projet. Ce choix doit impérativement être analysé et étudié car le rendement locatif en dépend. Il convient de se poser plusieurs questions : quelle est l’évolution des prix au sein de la ville et du quartier ? A combien s’élèvent les loyers ? Quel est le profil des habitants de la ville ciblée ?

Prenons un exemple. Investir à Bordeaux ou à Saint-Etienne est loin d’être la même chose, la population y est différente, l’évolution des prix également. Bordeaux est en effet une ville aux prix de l’immobilier très élevés et qui continuent d’augmenter. La ville accueille de très nombreux étudiants qui recherchent principalement des studios ou des T2 Il peut alors être pertinent d’investir dans un bien pour ensuite mettre en location cette résidence. En octobre 2020, le rendement locatif à Bordeaux atteignait 4,7%, mais il est très facile de trouver rapidement un locataire.

Saint-Etienne est quant à elle une ville moins attractive pour les étudiants, la cible des investisseurs locatifs sont généralement des jeunes familles qui recherchent plutôt des T3. La rentabilité locative au mois d’octobre 2020 atteignait les 10%, mais les délais pour trouver un locataire étaient 3 fois supérieurs à ceux de Bordeaux.

Vous l’aurez compris, réaliser un investissement locatif c’est opter pour une stratégie en adéquation avec les caractéristiques de la ville ciblée.

Comment calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier ?

L’objectif de tout investissement est évidemment d’être rentable. Pour un investissement locatif, c’est la même chose et il existe un outil de comparaison facilement calculable pour déterminer sa rentabilité. Il s’agit du rendement locatif qui correspond au ratio entre le coût de votre investissement et la somme qu’il va vous rapporter.

Rendement locatif brut = (Loyer annuel/Prix d’achat) x 100

Le résultat exprimé en pourcentage vous permet de comparer simplement la rentabilité des différents investissements. Toutefois ce résultat ne suffit pas à déterminer si oui ou non l’investissement est judicieux. D’autres paramètres comme la vacance locative, la baisse des loyers, des charges de copropriété élevées, d’éventuels travaux sont autant d’éléments à prendre en considération pour juger de la pertinence de votre emprunt locatif.

Comment fonctionne un prêt immobilier investissement locatif ?

S’il est évidemment possible de financer comptant votre acquisition, avoir recours à un prêt immobilier investissement locatif est également possible voire même conseillé. D’ailleurs, l’investissement locatif est l’unique placement pouvant être financé par un crédit.

L’emprunt locatif est un prêt immobilier amortissable qui se contracte auprès d’une banque. Pour un crédit amortissable, les mensualités sont fixes durant toute la durée de prêt. Ces dernières sont définies au sein du tableau d’amortissement qui facilite le calcul du coût de votre emprunt locatif.

Le principal avantage d’effectuer un prêt immobilier investissement locatif est d’acquérir un bien immobilier tout en préservant votre épargne qui peut être utilisée pour d’autres placements. Contracter un prêt immobilier auprès d’une banque demande de payer des intérêts me direz-vous. Bien évidemment comme pour tout emprunt, il sera nécessaire de rembourser des intérêts à la banque mais sachez que le plus souvent, les taux appliqués à un prêt immobilier investissement locatif sont plus bas que la moyenne. Depuis leur baisse au début des années 2010, les taux d’intérêts sont régulièrement moins élevés que le rendement locatif brut de l’investissement.

De plus, la durée de prêt pour un emprunt locatif est généralement plus courte que pour un prêt immobilier destiné à acheter sa résidence principale. Les intérêts sont ainsi plus bas.

Evidemment comme pour tout crédit, il est possible de fournir un apport à la banque afin de limiter le montant à emprunter ou réduire la durée de prêt.

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Prêt immobilier : comment allier investissement locatif et résidence principale ?

Il est fréquent qu’un futur investisseur locatif possède déjà un prêt immobilier en cours pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Avant de se lancer dans un projet d’investissement, il faut être certain de pouvoir rembourser les deux emprunts.

Pour cela, le taux d’endettement est l’élément clé. Votre banque n’acceptera pas votre demande de prêt immobilier investissement locatif si votre taux d’endettement dépasse 35% de vos revenus nets.

Vous comptez certainement sur vos futurs revenus fonciers pour augmenter vos ressources et limiter votre taux d’endettement. Attention, les banques ne prennent en compte que 70% du montant des loyers que vous allez percevoir.

Elles estiment en effet que des charges de copropriété, d’exploitation ou des taxes seront à payer. Tous ces frais viennent donc diminuer la rentabilité de l’investissement locatif, c’est pourquoi elles ne tiennent pas compte de la totalité de vos loyers. Alors avant d’entamer vos recherches de biens, il est conseillé de simuler votre capacité d’emprunt en prenant en compte seulement 70% des loyers. Vous pourrez alors vous orienter vers des logements dont le prix entrera dans votre taux d’endettement.

L’autre solution pour réduire votre taux d’endettement est d’augmenter la durée de prêt. Ainsi, les mensualités de l’emprunt locatif seront limitées. Toutefois, une durée de prêt plus longue implique nécessairement de verser plus d’intérêts à la banque.

Comment le prêt immobilier investissement locatif réduit vos impôts ?

La principale différence entre un prêt immobilier investissement locatif et un crédit immobilier standard réside dans la déduction des intérêts du crédit de vos loyers qui sont déclarés aux impôts. Deux régimes fiscaux existent selon le type de location.

  • La location vide a recours à la fiscalité des revenus fonciers, ainsi les intérêts du prêt immobilier sont déduits des loyers. Un avantage non négligeable puisque diminuer vos revenus fonciers font également baisser vos impôts. Sachez qu’avec ce type de location, aucun plafond de déduction des intérêts n’est défini et qu’il n’existe d’ailleurs aucune limite de temps concernant le montant des intérêts déductibles. Enfin, ces derniers tiennent également compte des frais annexes du prêt immobilier investissement locatif. Il s’agit notamment des frais de dossier, mais aussi des cotisations d’assurance emprunteur.
  • La location meublée dépend de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux communément appelée BIC. En tant que propriétaire d’un bien placé en location meublée, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) si :
    • Vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros TTC par an
    • Vos recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal
    Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel.

    En tant que LMNP, un abattement de 50% s’applique sur les loyers perçus, ainsi, uniquement la moitié de vos recettes sont imposables. Il est également possible de choisir le régime réel pour lequel l’ensemble des charges locatives sont déductives des recettes locatives (intérêts du crédit, travaux, taxe foncière, frais gestion, entretien…)

Quels sont les dispositifs de défiscalisation d’un investissement locatif ?

Pour dynamiser la construction de logements et développer le parc locatif du territoire, plusieurs dispositifs fiscaux ont été créés. Ils ont pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans des logements pour les louer ensuite grâce à une réduction d’impôts.

La loi Pinel

Ce dispositif est certainement le plus connu des investisseurs. Créé en 2014, il permet à un particulier d’acheter un bien immobilier neuf pour le louer ensuite pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 12%, 18% ou 21 % du montant de l’investissement. Très encadré le dispositif Pinel est régi par de nombreuses règles. Ainsi, le montant de l’acquisition ne peut dépasser 300 000 euros, vous ne pouvez pas louer le logement à des locataires dont le revenu excède un certain plafond et enfin le montant du loyer est plafonné.

La loi Denormandie

Arrivé en 2019, le dispositif Denormandie est l’équivalent du Pinel mais pour l’immobilier ancien. Ainsi, 222 communes labellisées « Cœur de ville » ont été choisies pour que des particuliers y réalisent un investissement locatif en achetant un logement ancien afin de le rénover et de le placer en location non meublée. Le montant des travaux à effectuer doit représenter au moins 25% du prix du bien. Les durées de location sont identiques à celles du Pinel : 6 ans, 9 ans ou 12 ans tout comme les plafonds de ressources et de loyers.

La réduction d’impôt sur le revenu s’applique en prenant en compte le prix de revient net du logement, c’est à dire le prix du bien ainsi que le montant des travaux nécessaires à la rénovation. Là encore les pourcentages de réduction d’impôts sont identiques à ceux du Pinel : 12%, 18% ou 21 %.