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Négocier son prêt immobilier

Lorsque vous signez votre compromis de vente, vous disposez d’un mois et demi afin d’obtenir votre crédit immobilier. C’est l’étape primordiale de votre projet immobilier, car c’est à ce moment que vous négociez les conditions d’emprunt notamment un meilleur taux mais pas seulement. De cette négociation, vous pouvez réaliser des milliers d’euros d’ économies sur votre crédit immobilier. Voici donc nos conseils pour bien négocier son prêt immobilier auprès de sa banque.

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Durée du crédit Mensualité Taux d'intérêt Coût total du crédit
10 ans 0,64 %
15 ans 0,77 %
20 ans 0,91 %
25 ans 1,06 %
30 ans 2,10 %

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Un taux d’endettement limité

Premier élément essentiel de votre dossier à anticiper pour bien négocier son prêt immobilier : respecter le taux d’endettement de 35%.

Concrètement, votre mensualité de prêt ne peut représenter plus de 35% de vos revenus nets. Pour les banques, il s’agit d’un gage de sécurité au-delà duquel elles ne prêtent pas. Le montant du bien immobilier que vous avez choisi doit donc être en corrélation avec vos revenus. Un taux d’endettement faible est toujours très bien vu des banques car cela témoigne d’un projet réfléchi et réalisable. Au moment où vous recherchez votre bien, pensez donc à réaliser une estimation de crédit pour calculer vos mensualités et évaluer votre taux d'endettement. Lorsque le moment de négocier son prêt immobilier sera arrivé, il conviendra de prouver que votre projet immobilier est en adéquation avec vos ressources, afin de maximiser les chances d’obtenir un crédit immobilier au meilleur taux.

Négocier son prêt immobilier

Un apport personnel conséquent

Fournir un apport personnel finançant les frais annexes de votre crédit immobilier est toujours très apprécié des banques, c’est donc vivement conseillé pour bien négocier son prêt immobilier et obtenir le meilleur taux. Le plus souvent, elles demandent 10% du prix du bien en apport immobilier. Il s’agit d’une forme de montant plancher mais il est évidemment possible de fournir davantage d’apport. C’est à ce moment-là que le taux d’intérêt peut être diminué. En effet, lorsque les emprunteurs sont en capacité de fournir entre 20% et 30% d’apport, les banques n’hésitent pas à appliquer un meilleur taux.

Un reste à vivre confortable

Les établissements bancaires n’analysent pas uniquement votre taux d’endettement, votre reste à vivre est également étudié à la loupe. Il s’agit simplement de la somme qu’il vous reste une fois vos mensualités payées. Ce montant varie selon les banques et le nombre d’enfants à charge. Pour optimiser votre dossier et prouver que votre reste à vivre est suffisant, pensez à mettre en avant votre patrimoine, immobilier ou non.

Une gestion de compte irréprochable

Dernier facteur déterminant pour obtenir le meilleur taux d’intérêt, témoigner d’une gestion de compte bancaire saine. Cela peut paraître anodin mais quelques découverts peuvent gâcher votre dossier et vous priver de belles conditions d’emprunt. Les banques sont en effet très attentives à votre tenue de compte, aux incidents de paiement, aux dépenses superflues ou au crédits consommation que vous avez déjà contractés. Une gestion de compte sans défaut permettra à coup sûr de négocier son prêt immobilier au meilleur taux. Pour constituer votre dossier de prêt, il est important de savoir que les banques vous demanderont vos trois derniers relevés de compte. Pensez à anticiper cet aspect au moment où vous envisagez d’acheter votre bien immobilier, ce sera un allier de taille pour négocier son prêt immobilier.

Quel est le meilleur taux de crédit immobilier ?

Avant de débuter un projet immobilier, nombreux sont les emprunteurs à avoir le réflexe de consulter les taux de crédit immobilier actuels. Une très bonne démarche puisque qu’ils soient fixes ou variables, les taux sont amenés à varier chaque mois. Du fait de leur évolution régulière, si l’on retourne quelques années en arrière, on s’aperçoit que les conditions d’emprunt étaient tout autres. Avant la crise économique de 2008, financer son projet immobilier avec un organisme bancaire pouvait coûter très cher. Cependant, un an plus tard pour relancer l’économie et lutter contre la récession, on assiste à une véritable chute des taux de prêt immobilier, qui va perdurer au fil des années. Le taux moyen passe de 5% à 3,5% au début de l’année 2009, à 3,5% en 2011, à 2% en 2015 puis à 1,18% en 2020. Une évolution très avantageuse pour les porteurs de projets immobiliers puisqu’en seulement 11 ans, le taux d’emprunt a diminué de 3,82 points. Si 2020 est une année propice pour investir, il reste nécessaire de consulter les taux pour sélectionner la période qui vous semble la plus favorable, en d’autres termes lorsque les taux seront au plus bas.

Cependant, si pour obtenir le meilleur taux il est important de choisir le bon moment vous pouvez aussi agir sur le coût de votre prêt immobilier en vous tournant vers des taux fixes ou des taux variables.

Taux fixe ou taux variable ?

Si vous réalisez un prêt immobilier à taux fixe, vous bénéficierez d’un taux d’intérêt identique sur toute la durée de l’emprunt. De ce fait, cela vous permettra de connaître le coût total du crédit (montant des intérêts, durée de remboursement, montant des mensualités…) dès la signature de l’offre bancaire. Les prêts à taux fixe garantissent alors une certaine sécurité, mais permettent aussi de pouvoir comparer les différentes offres présentent sur le marché.

Une deuxième solution s’offre à vous, les taux variables. Comme son nom l’indique, les taux varient tout au long de la durée du crédit, en fonction d’un indice de prêt, généralement celui de l'Euribor. Celui-ci se rapporte au taux d’intérêt auquel les établissements bancaires français se prêtent des fonds. Contracter un prêt immobilier à taux variable peut être alléchant puisque le taux de départ est plus faible que celui d’un crédit à taux fixe. De plus, au cours du prêt vous pouvez profiter d’une baisse des taux. Ces arguments utilisés par les banques sont uniquement valables s’il y a une différence conséquente entre le taux fixe et le taux variable au départ et lorsque les taux fixes ont augmenté de façon importante.

Lorsque les taux sont bas, opter pour un taux variable n’est pas forcément la meilleure des options. En effet, au vu d’une différence très légère entre ces deux types de taux et une augmentation quasi certaine dans les années à venir, il semble opportun de choisir la sécurité en profitant d’un taux fixe.

Négocier un prêt aidé pour diminuer le coût de son projet immobilier

Dans le but de réaliser des économies vous pouvez agir sur différents aspects relatifs au crédit immobilier, mais il semble intéressant de négocier la nature du prêt lui-même. En France il existe plusieurs dispositifs permettant de faciliter l'accès à la propriété, généralement destinés aux primo accédants et aux ménages les plus modestes.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Lorsque vous souhaitez acheter ou faire construire pour la première fois, vous pouvez négocier avec votre banque l’obtention d’un Prêt à taux zéro (PTZ). Celui-ci offre un avantage conséquent puisqu’il est remboursable sans intérêt. Cependant, pour en bénéficier en plus de devoir être primo-accédant il ne faudra pas que vos revenus dépassent un certain plafond.

Prêt action logement (PAL)

Accordé lui aussi aux primo accédants, mais cette fois salariés d’une entreprise privée d’au moins 10 salariés, le prêt Action Logement (PAL) peut être une bonne option pour réaliser des économies sur le coût total de votre prêt immobilier. Avec un PAL vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux qu’un prêt classique et financer jusqu’à 30% du coût total de votre projet immobilier, dans la limite de 40 000. A noter qu’il est accordé sous condition de ressources variant selon la zone géographique et le nombre de personnes qui composent le foyer.

Plan épargne logement et compte épargne logement

Par ailleurs, n’hésitez pas à vous pencher sur vos comptes bancaires puisque si vous avez souscrit un Plan d’épargne logement (PEL) ou un Compte épargne logement (CEL), vous pourrez l’utiliser pour jouir d’un taux d’intérêt très attractif. En fonction de la somme épargnée et des intérêts accumulés leur montant sera variable. A savoir que le financement de votre projet immobilier avec un PEL ne pourra excéder 92 000 euros pour le PEL et 23 000 euros pour le CEL.

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Ne pensez pas uniquement au taux de crédit immobilier

Le taux d’intérêt est systématiquement l’élément que vous souhaitez négocier avec votre banquier. Il est certes primordial, mais ce n’est pas le seul. Il est alors nécessaire de savoir quoi négocier lors d’un prêt immobilier.

Pour négocier son prêt immobilier de la meilleure manière, il est indispensable de se focaliser également sur l’assurance emprunteur. Votre banque vous proposera son propre contrat d’assurance emprunteur mais les tarifs pratiqués sont souvent très élevés. La souscription d’un contrat d’assurance de prêt auprès d’un organisme indépendant est tout à fait possible et permettra de réaliser des économies sur vos cotisations. Pour cela, n'hésitez pas à demander d’autres devis puis à les présenter à votre banque pour qu’elle s'aligne dessus. Si ce n’est pas le cas, la loi vous autorise à choisir un autre assureur pour votre emprunt.

Des prix plus bas ne signifient pas nécessairement des garanties moins performantes. Généralement les garanties proposées sont équivalentes à celles des banques et les organismes indépendants assurent efficacement certains risques (pratique de sports extrêmes).

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente entre 20% et 30% du coût du crédit, voire plus pour certains emprunteurs, c’est donc un élément à ne pas négliger au moment de négocier son prêt immobilier car vos mensualités peuvent fortement diminuer.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont également un coût que vous pouvez négocier. Ils sont indissociables de toute demande de crédit car ils constituent la rémunération de la banque pour avoir étudié et élaboré votre dossier de prêt. Toutefois, leur montant peut être abaissé, notamment si vous êtes des clients de longue date de votre banque. Cependant, soyez attentif aux offres des établissements bancaires. Il est en effet possible qu’une banque vous propose un taux plus attractif qu’une autre mais avec des frais de dossier. Dans ce cas, il est peut-être préférable d’opter pour l’offre avec un taux légèrement plus élevé mais sans frais de dossiers.

Les frais de garantie

Lors de la souscription de votre prêt immobilier, prenez un instant pour savoir à quoi correspondent les frais de garantie. On retrouve trois garanties de prêt immobilier :

  • La caution : L’emprunteur paye une mutuelle ou une société privée pour qu’elle se porte caution de son emprunt
  • L’hypothèque : Lorsque l’emprunteur n’est plus en capacité de payer ses mensualités de prêt, la banque peut saisir son logement et le mettre en vente
  • Le privilège prêteur de deniers (IPPD) : Cela permet à un organisme financier d’être prioritaire par rapport aux autres créanciers.

Dans les faits, ces garanties ne sont pas légalement obligatoires mais la banque impose généralement à l’emprunteur de choisir parmi l’une des trois options évoquées ci-dessus. Elles ont pour objectif de protéger les organismes prêteurs d’un défaut de paiement. Cependant, leur coût est non négligeable et doit être pris en considération par l’emprunteur.

Lorsque vous allez négocier votre prêt immobilier il peut alors être intéressant de savoir s’il est possible d’obtenir une ristourne sur ces garanties.

Si vous choisissez la caution, vous ne pourrez pas imposer la société de cautionnement à votre organisme de crédit, mais vous pouvez tout mettre en œuvre pour la convaincre de passer par une mutuelle. Une solution pour diminuer drastiquement les frais de cautionnement en profitant des nombreuses offres présentes sur le marché. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez avoir recours à un courtier immobilier, qui saura mettre les bons arguments en avant pour obtenir une réduction de ces frais.

Par ailleurs, si vous vous tournez vers l’hypothèque, il sera beaucoup plus compliqué de faire baisser son coût. En effet, les différentes couches de frais qui la composent sont généralement non négociables puisqu’elles représentent les émoluments du notaire.

A l’image de l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers sera difficilement négociable puisque son coût englobe lui aussi les taxes ou les émoluments du notaire.

Les indemnités de remboursement anticipé

Enfin, dernier élément à prévoir pour négocier son prêt immobilier avec votre banquier : la suppression des indemnités de remboursement anticipé au cas où vous optez pour rembourser votre crédit immobilier plus tôt que la durée mentionnée sur votre offre de prêt. Le montant de ces frais représente 3% du capital restant dû et est plafonné à six mois d’intérêts. Cet aspect est souvent mis de côté par les emprunteurs lors de la négociation mais il est très rare d’aller jusqu’au bout de son emprunt. Il est alors conseillé de prévoir un éventuel remboursement par anticipation pour éviter de payer ces frais.

Meilleur taux

Faites jouer la concurrence

Pour bien négocier son prêt immobilier, mettre les banques en concurrence est l’élément déterminant. En effet, l’immense majorité des porteurs de projet immobilier contacte en premier lieu leur banque pour obtenir une simulation de prêt immobilier. Vous espérez certainement obtenir d’emblée les meilleures conditions d’emprunt et le meilleur taux, mais malheureusement ce ne sera possible que dans de très rares cas. Pour négocier efficacement avec votre banque, il faut lui fournir des arguments imparables. Et quoi de mieux que d’autres simulations d’établissements concurrents, aux conditions bien plus avantageuses que celles de votre banque actuelle ?

En vous présentant avec des propositions écrites, vous êtes en position de force pour négocier avec votre banquier. Son objectif est de vous conserver en tant que client pour vous proposer une multitude de services, d’assurances et de placements. Le crédit immobilier représente un produit d’appel pour les banques, elles ont donc tout intérêt à vous l’accorder pour vous conserver comme client sur le long terme. Si ce n’est pas le cas, vous disposez déjà d’une offre attractive, avec un meilleur taux et une mensualité réduite. Dans les deux cas vous êtes gagnant.

Si négocier son prêt immobilier en faisant jouer la concurrence et démarcher les banques demande du temps ainsi qu’un investissement personnel important, ce sera la clé pour obtenir un taux d’intérêt bas, des frais de dossier réduits et donc de belles économies.