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Assurance emprunteur investissement locatif

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement locatif, qui consiste à investir dans un bien immobilier, afin de le mettre en location et d’en tirer des bénéfices, et vous souhaitez investir grâce à un prêt immobilier ? Dans ce cas, la souscription à une assurance emprunteur par la banque vous sera demandé afin d’obtenir votre financement.

En effet, l’assurance emprunteur est une condition imposée par les banques pour obtenir un prêt immobilier. Cette dernière vous permet de vous prémunir contre les risques d’incapacité, d’invalidité totale ou partielle ou de décès, qui pourront vous empêcher d’exercer votre activité et donc de rembourser vos mensualités de crédit, faute de revenu. Egalement, l’assurance emprunteur permet à la banque d’assurer le remboursement des sommes prêtées, en évitant tout défaut de paiement de l’emprunteur.

Les contrats d’assurance emprunteur prévoient plusieurs garanties afin de couvrir un maximum de risques, notamment celles de base comme :

  • Un Décès et une Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

    Il faut savoir que cette garantie est obligatoire, en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie, la compagnie d’assurance prend à sa charge le capital restant dû de votre prêt immobilier (capital emprunté non remboursé à la date du décès) et le rembourse à votre organisme prêteur.

  • Une Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) et une Invalidité Permanente et Totale (IPT)

    Ces garanties sont indissociables et sont dans la plupart du temps exigées par votre organisme prêteur. Si vous êtes dans l’impossibilité totale et continue d’exercer votre activité professionnelle, la compagnie d’assurance prend en charge vos mensualités de prêt immobilier pendant la durée de l’arrêt de travail.

  • Une Invalidité Permanente Partielle (IPP)

    Vous êtes considérés en invalidité permanente partielle si vous présentez à la suite d’une maladie ou d’un accident, un taux d’invalidité supérieur à 33 % et inférieur à 66 % vous empêchant d’exercer votre activité professionnelle. Cette garantie est facultative et ne peut être souscrite que si les garanties ITT et IPT précédemment citées sont souscrites. La compagnie d’assurance prévoit la prise en charge partielle de vos mensualités.

  • Une perte d’emploi

    En cas de chômage, cette garantie prend en charge de façon totale ou partielle le remboursement de vos mensualités. Afin de souscrire à cette garantie, il est nécessaire d’être en CDI depuis un certain temps (environ 6 à 12 mois selon les contrats). Cette garantie est facultative et ne peut être souscrite que si les garanties Décès / PTIA, ITT et IPT sont souscrites.

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Quelles garanties choisir pour une assurance emprunteur investissement locatif ?

Du fait de la mise en location de votre bien, les banques sont moins exigeantes quant aux garanties choisies pour votre assurance emprunteur, puisque ces derniers viennent rembourser le prêt immobilier s’il vous arrive quelque chose.

Pour autant, les établissements prêteurs vous demanderont la souscription de ces trois garanties obligatoires :

  • Une garantie d’incapacité temporaire totale de travail, si vous avez été victime d’un accident ou d’une maladie vous empêchant d’exercer votre activité temporairement, votre assurance prend en charge vos remboursements jusqu’à la reprise de votre activité.
  • Une garantie perte totale et irréversible d’autonomie, dans ce cas il vous est impossible physiquement d’exercer quelconque activité et donc de percevoir un revenu, votre compagnie d’assurance se substitue à vous et se charge de rembourser les mensualités de votre prêt immobilier à l’établissement prêteur.
  • Une garantie décès, votre assurance prend alors à sa charge le remboursement de votre crédit immobilier chaque mois.

Quel niveau de couverture assurance emprunteur investissement locatif choisir ?

Lorsque vous allez souscrire votre assurance emprunteur pour le prêt de votre investissement locatif, vous devrez alors définir la quotité que vous souhaitez. Cette quotité correspond à la part de couverture qui revient à chaque emprunteur.

Si vous empruntez seul, la part de couverture de votre prêt immobilier sera donc de 100%. A l’inverse, si vous empruntez à deux, il est possible de répartir la quotité d’assurance en fonction des revenus perçus par chaque emprunteur : 70/30, 50/50, 20/80, ou encore de choisir une quotité de 100% pour chacun des emprunteurs et donc d’assurer un remboursement intégral des sommes restantes en cas de décès de l’un comme de l’autre.

Dans le cas d’une SCI ou d’une SCPI, l’assurance emprunteur est souscrite au nom des associés, c’est-à-dire les personnes à assurer. Il est donc possible de réaliser différentes combinaisons de couverture et de répartir les quotités comme vous le souhaitez, comme pour un prêt immobilier obtenu en couple. Ainsi chacun peut être plus ou moins assuré ou à parts égales.

Quelle assurance emprunteur choisir pour un investissement locatif ?

Il y a quelques années, la banque pouvait exiger que vous souscriviez à l’assurance emprunteur présentée avec son offre de prêt.

Désormais, grâce à la loi Lagarde, vous pouvez si vous le souhaitez, choisir la délégation d’assurance, c’est-à-dire de passer par un autre assureur que votre banque pour garantir votre prêt immobilier.

En effet, le coût total de vos cotisations d’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 15% du coût global de votre emprunt. Faire jouer la concurrence en passant par une délégation d’assurance peut donc vous permettre de réaliser jusqu’à 70% d’économies, ainsi que d’obtenir un contrat personnalisé, répondant parfaitement à vos attentes, que ce soit en termes de prix ou de garanties.

De plus, si au cours des 12 premiers mois de votre contrat vous souhaitez changer d’assurance, la loi Hamon vous le permet. A la suite de ce délai, vous pourrez toujours résilier annuellement votre contrat d’assurance de prêt immobilier grâce à l’amendement Bourquin entré en vigueur le 12 Janvier 2018.