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C’est officiel, mardi 14 septembre, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), a donné son verdict sur une décision très attendue par tous les acteurs du crédit immobilier : les recommandations annoncées aux banques deviendront contraignantes dès le 1er janvier 2022.
Ce qui n’était jusqu’ici que des recommandations, deviendront juridiquement obligatoires sous peine de sanctions contre les banques. Dans le détail, les établissements de crédits ne pourront prêter sur des durées de plus de 25 ans et le taux d’endettement maximum autorisé atteint 35%. Autre précision du HCSF, les revenus locatifs ne sont pas intégrés au calcul du taux d’effort. Concrètement, les loyers perçus grâce à un investissement locatif ne seront pas pris en compte par la banque pour calculer le taux d'endettement en cas de nouvel achat immobilier.
Toutefois, le HSCF précise que chaque banque est en droit de déroger à ces obligations pour 20% de leur production de crédit immobilier.
C’est à l’ACPR que revient le rôle de surveiller la bonne application de ces directives à partir du 1er janvier 2022. Dès cette date, l’ACPR sera en droit d’infliger des blâmes et des sanctions financières aux banques qui ne respectent pas les règles. Pour le moment, le montant de ces sanctions n’a pas encore été précisé.
L’objectif de ces recommandations devenues des règles n’est pas de limiter la production de crédit mais de protéger les emprunteurs et les banques contre un risque de défauts de paiement. D’ailleurs, depuis que les recommandations du HCSF sont en vigueur, la production de crédit immobilier est en croissance : + 6%. De plus, la très grande majorité des banques respectaient déjà ces recommandations. Alors pour quelle raison avoir rendu obligatoire ces recommandations ? L’intérêt est de placer toutes les banques sur un même pied d’égalité en matière de respect des règles.
Malgré tout, les acteurs principalement concernés à savoir les banques et les courtiers craignent que ces règles nuisent à leur activité.
Dans un contexte où les taux de crédit immobilier sont très bas, rendre obligatoire ces recommandations parait prudent mais que se passera-t-il en cas de remontée des taux ? Les banques et courtiers risquent-ils de voir leur nombre de clients chuter largement ? Le HCSF pourrait être contraint de s’adapter à l’évolution des taux pour ne pas freiner la production de prêt immobilier.
La limite de durée de prêt à 25 ans pourrait être préjudiciable pour les ménages aux revenus les plus modestes. Alors que leur apport immobilier est souvent faible voire nul, le risque pour ces profils d’emprunteur est de voir leur taux d’endettement exploser face à ces contraintes. Le marché pourrait alors souligner de réelles disparités entre les jeunes emprunteurs sans épargne et les profils plus aisés.
S’il n’était pas impossible d’obtenir son emprunt sans apport personnel, les prochaines mesures pourraient pénaliser fortement les emprunteurs sans épargne.
Aujourd’hui, ne pas emprunter 100% du coût du logement est un argument de poids pour les banques. Cela s’explique par la difficulté économique dans laquelle se trouverait l’emprunteur en cas de revente hâtive du logement. En cas de divorce par exemple, si la valeur du bien a baissé, le montant dû à la banque serait alors au-dessus du prix de vente. L’apport constitue donc une réelle sécurité pour les banques.
Dans la quasi-totalité des cas, les banques exigent des emprunteurs au moins 10% d’apport personnel, de quoi financer les frais de notaire, les frais de dossier et la garantie du prêt immobilier. Dans l’idéal, disposer de 20% d’apport personnel est encore plus apprécié.
