Garantie Loyers Impayés

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Comment souscrire une garantie loyers impayés ?

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Pourquoi souscrire une garantie loyers impayés ?

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La garantie des loyers impayés (GLI) vous permet en tant que propriétaire bailleur non occupant de pallier à la défaillance de votre locataire (loyers et charges impayés), l’assurance couvre aussi les frais de contentieux et les détériorations. C’est la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité.

Quelles sont les garanties ?

En un seul contrat, vous pouvez couvrir l'ensemble des risques auxquels vous êtes exposé en tant que propriétaire :

  • Les loyers impayés : La garantie loyers impayés prend en charge les loyers et charges impayés en cas de défaillance de votre locataire.
  • Les dommages matériels : Prise en charge des dégradations et détériorations matérielles.
  • Le départ prématuré du locataire : Garantit le remboursement des loyers en cas de départ prématuré ou décès du locataire.
  • Les frais de contentieux : Prise en charge des frais de procédure nécessaires pour recouvrir les loyers impayés et/ou détériorations immobilières.

Les risques couverts par l’assurance garantie loyers impayés peut varier en fonction des besoins du bailleur.

Quel est le coût d'une Garantie Loyers Impayés ?

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Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, il correspond pour une année complète à un demi-loyer mensuel auquel viennent s'ajouter les honoraires fixes des assureurs.

Le montant des cotisations est déductible à 100% des revenus fonciers.

En tant que propriétaire, que faut-il faire pour être remboursé ?

Afin que le contrat d’assurance prenne en charge la défaillance de votre locataire, il est tout d’abord nécessaire que votre contrat de bail soit conforme à la législation. Il doit présenter une clause pour défaut de paiement des loyers ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation. Enfin, il est vivement conseillé d’être attentif au règlement régulier des loyers et charges et agir rapidement en cas d’impayés. Une compagnie d’assurances vérifie toujours si ces conditions ont été remplies.

Guide garantie loyers impayés 2017

Dans un premier temps, choisissez la solution idéale : louer vide ou meublé

Louer vide ou meublé est une véritable question à se poser quand on souhaite réaliser un investissement locatif. Les deux régimes possèdent des avantages et des inconvénients non négligeables qu’il est nécessaire de passer en revue.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location vide ou meublée ?

La location meublée :

Comme son nom l’indique la location meublée se caractérise par un logement qui doit disposer des éléments matériels suffisants pour permettre l’installation immédiate du locataire.

Depuis le 31 juillet 2015, les propriétaires-bailleurs ont accès à une liste qui leur permet de voir les meubles indispensables au locataire pour lui permettre d’avoir une vie décente. La liste des meubles est la suivante :

  • Un lit avec une couverture
  • Des rideaux, volets, stores obligatoires dans les chambres à coucher
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou four à micro-ondes
  • Une table et des chaises
  • Des étagères
  • Des ustensiles de cuisine, vaisselle
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager
  • Un réfrigérateur ET congélateur

Les plus (+) de ce régime :

La location meublée présente une meilleure rentabilité locative brute. Les loyers sont dans la plupart du temps supérieurs à ceux des locations vides (avec une surface et une qualité similaires). Ils se louent environ 10 à 30 % plus cher. Il faut savoir également que la location meublée profite d’un régime fiscal avantageux. En effet, quand vous louez en meublé, vous disposez du statut fiscal de loueur en meublé professionnel ou du loueur en meublé non professionnel. Dans les deux cas, vous profitez d’avantages non négligeables (récupération de la TVA, déduction de vos charges de vos revenus, amortissement du bien, exonération d’ISF).

Les moins (-) de ce régime :

Le taux de rotation des locataires est plus élevé qu’en location vide ce qui favorise malheureusement le risque de vacance locative (un logement vacant est un logement inoccupé), La location meublée représente aussi un coût d’entretien important (renouvellement du mobilier.. etc.).

La location vide :

Les plus (+) de ce régime :

La location vide est moins sujette à la vacance locative, la rotation des locataires est en moyenne plus faible (les baux sont signés pour 3 ans contre 1 an ou 9 mois pour la location meublée). De plus, les entretiens à réaliser sont moins onéreux, vous n’avez pas besoin de renouveler le mobilier.

Les moins (-) de ce régime :

Le régime fiscal est moins avantageux que celui de la location meublée. La rentabilité est également moins importante étant donné que les loyers sont généralement moins élevés.

Faites réaliser des diagnostics immobiliers

En tant que propriétaire bailleur, il faut savoir qu’avant de louer votre bien immobilier, vous devez faire le point sur vos obligations en termes de diagnostic.

Les diagnostics immobiliers suivants sont obligatoires :

  • L’Etat des risques naturels et énergétiques : état des risques liés à l’emplacement du bien
  • La performance énergétique : DPE et GES
  • Plomb : Il vise à lutter contre le saturnisme chez l’enfant en limitant la présence de plomb dans les peintures anciennes
  • Mesure de la superficie : Loi Carrez
  • Radon : Absence de radon à l’emplacement du bien

En plus de son aspect obligatoire, être à jour vous permet d’offrir à votre locataire une pleine connaissance du bien qu’il loue et vous exempte d’une faute de vice caché.

Devis diagnostic immobilier

Fixez le montant de votre loyer de manière cohérente

Afin de fixer le montant de votre loyer, il apparait important d’étudier les tarifs pratiqués sur le marché pour ne pas être en décalage avec l’offre locale.

Vous devez vous baser sur les critères suivants :

  • La situation géographique du bien immobilier
  • La surface habitable
  • La qualité du mobilier (si location meublée)
  • L’équipement

Trouvez le locataire idéal

Afin de trouver le locataire idéal, il est tout d’abord important de vous assurer de sa solvabilité.

Vous êtes en droit de lui demander une copie des documents suivants :

  • Contrat de travail ou attestation d’employeur
  • Son dernier avis d’imposition
  • Ses bulletins de salaire
  • Son relevé d’identité bancaire (RIB)
  • Sa carte d’identité

Il faut néanmoins savoir que vous n’avez pas le droit d’exiger des documents tels qu’un relevé bancaire, une autorisation de prélèvement automatique ou encore un extrait de casier judiciaire.

Quel est le profil idéal ?

Bien que cela ne soit pas exhaustif, préférez les salariés en CDI, les étudiants ou encore les familles. Il faut savoir que les étudiants ont le droit à l’allocation pour le logement (APL) et contrairement à ce que l’on peut penser, ils sont dans la plupart du temps des bons payeurs. Les parents se portent souvent garants pour la caution.

Enfin, souscrivez une garantie loyers impayés

Bien que votre locataire possède le profil idéal, il arrive parfois qu’il soit confronté à certains évènements difficiles tels qu’un divorce, un licenciement, une maladie... Pour vous prémunir de ce risque, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés. C’est la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité.

Quelles sont les conditions de la garantie loyers impayés ?

Afin de souscrire une garantie loyers impayés, il est nécessaire que votre locataire soit en CDI (hors période d’essai) et que ses revenus soit environ 2,7 fois supérieur au montant du loyer + charges.

La garantie loyers impayés peut également être souscrite si le locataire est en CDD mais seulement si la durée restante de son contrat de travail, au jour de l’adhésion, est d’au moins 8 mois.

Enfin, si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit fournir une caution solidaire d’un tiers.

Devis Assurance garantie loyers impayés

Conservez les documents importants

Pour être en sécurité d’un point de vue administratif et juridique, il est important que vous conserviez les documents suivants :

  • Le contrat de bail (il doit intégrer une clause résolutoire ou de non-paiement)
  • Le dossier du locataire (justificatifs de revenus, copies du contrat de travail et ou derniers avis d’imposition, pièces d’identités…)
  • L’acte de caution solidaire (s’il y a lieu d’être, dans le cas ou votre locataire est étudiant ou apprenti par exemple).
  • L’état des lieux d’entrée et de sortie

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